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主持人：近两年房价上涨过快，一个刚参加工作的人如果想购买一套新房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。在满足居住需求和房价持续攀升的夹缝中，二手房日益受到关注。买套旧房先住着，正在成为越来越人的现实选择。但是，一直以来，摸不透二手房市场的水有多深，是许多人顾虑重重、不敢轻易出手的关键。今天我们银河访谈就请到了中介市场的各位专业人士来到直播间和大家聊一聊二手房的话题。首先来介绍一下两位嘉宾： 坐在我身边的这位是河北正大房地产中介有限公司董事长苏绍清先生；这边这位帅哥是河北顺驰不动产网络有限公司总经理李亚楠先生。
苏绍清：大家好！
李亚楠：各位网友大家好！
主持人:欢迎各位嘉宾来到银河访谈的直播间，各位网友可以登陆www.inhe.net进入到访谈聊天室和现场的嘉宾一同交流和分享，我们今天访谈的主题是“二手房市场撬动省会住房消费？”
主持人：日前，据石家庄市房产管理局信息系统统计数据分析，2007年一季度，全市共办理二手房交易3697起，成交面积24.95万平方米，比去年同期下降42.22%，其中二手住宅成交面积为24.25万平方米，比去年同期下降31.21%。我市二手房交易量在一季度较去年同期出现下降趋势。通过这一系列数字显示，省会的二手房市场呈现一个“旺市不旺”的状态，各位嘉宾结合各自店面二手房的销售情况，谈一下省会一季度二手房交易的市场状况？
主持人:请苏总先说一下。
苏绍清：我首先应当明确一下：二手房不一定是旧房，二手房有新房、有旧房。有的房子是刚买了，没有住人，户主就卖了，实际上是新房而且是现房，所以先把概念纠正一下。二手房总体来说，它在成熟的市中心，配套比较完善，靠近学校、医院等，交通很完善。刚才主持人谈到的一组数据中说，二手房交易比去年下降。这组数据我也看到了，总的说来，今年房管局公布的数据比去年下降，这个数据是比较权威的，但是从我们公司的情况上来说，基本上它的变化不大。市场上的情况一个是房价在不断地上升，另外，税费经过国家宏观调控后增加了很多。工薪阶层攒钱的速度仍然赶不上房价增长的速度，我发现这好像不只是中国的现象，全世界都有这个现象。作为我们从事这个行业的人来说，在分析研究如香港、美国、欧洲等地后发现有这个现象，不仅仅是中国是攒钱的速度或者说工资的涨幅赶不上房价的涨幅，在全世界的许多地区都是这个现象，有极个别的地带不同，比如说日本曾经发生过房地产泡沫，在5、6年中房地产价格增长了几倍，所以大部分情况下我们面临一个很尴尬的选择。这个工资的增幅或者说攒钱的速度赶不上房价上涨的速度。从这方面来讲还是早买房为好，房价越上涨，买得人越多。 最近石家庄的行情已经向5000元看齐了，还出现排队买房的现象，甚至有“走后门”买房的现象。从国家的角度来看这个问题怎么办？国家的提倡就是说针对这个问题有几个方案：一个就是说“人人有房住”。但不一定是人人买房住，他通过租房市场，租一套房子解决住房问题。国家提供廉租房或者经济适用房解决中低收入者的住房问题；另外一个就是说收入比较高的人可以从市场买。如果确实有购房需求的话，从这个目前趋势来看应当是买一套还是比较合适。因为我们看到房价确实在不断上涨，全国都在涨，全世界都在涨。而且这个房地产的牛市周期持续了很长很长时间，特别是像我们这个房地产的牛市已经持续很多年了。在发达国家例如美国、欧洲持续相当长的时间甚至是十几年，所以说如果我们需要住房，有这个能力还是买一套比较合适。若租房的话，每年还要掏许多租金，而且没有物业、房产证等，算起账来不合算，另外，税费也增加很多。
主持人:您觉得呢李总？
李亚楠：结合主持人提出来的问题我觉得今年一季度的成交量在石家庄市场来说还是有一个下降，一组数据还是比较真实。但是我谈一下，作为06年来说国家对于房地产进行了比较明确的宏观调控。在06年来说是一个比较明显的“政策调控年”。整体对于成交量包括供应结构，包括整体的金融、信贷方面进行了一个比较完整的调控,导致在06年的下半年出现了成交量的下降。今年一季度应该还会有一个延续，但是从今年的二季度就是说从4、5、6月份，我们从房管局得到的数据从成交量、包括成交价格这一块有了一个明显的变化。石家庄的成交量从一季度出现一个明显的增长，价格还是量的变化比较的明显。四、五月份房价涨得比较快。可能大家在日常的接触当中，也会发现成交价格变化明显。根据市场的变化，预计今年包括明年，新的政策不会这么多了，国家通过一些金融包括税收政策的进一步落实，加息包括一些交易环节的一些税收，不管是从中央到地方，执行的力度不会像去年这么多，但今年执行的到位度应该比较高，预计今年下半年以及明年的成交量会有一个缓慢的回升。成交价格增幅不会像头几年上扬那么快，价格跌落是不太可能的，不管是从政府还是各个公司的数据分析都不太可能。07年下半年以及08年价格上扬还是会保持的；第二方面就是刚才主持人提到刚工作的一些人群购房的一个问题。我觉得从咱们现在的各个公司包括城郊的数据分析来看，现在在石家庄购房的人群主要是集中在30岁到45岁之间。投资都是一些交通比较便利，周围配套比较完善的社区。随着这几年房价的上升，二手房购房的群体在逐步的放大。 我觉得这也是随着房屋的价格以及消费者购房理念逐步的成熟，这是一个必然的趋势。我觉得一方面解决住房问题，同时对产品的升级换代会有一个巨大的作用。现在一些人群对于购买的时间，包括选择的物业并不是很清楚。成交量后期还会有一个持续的放大，不会跌，增幅会下降一些，但是整体房价上扬在近几年之内这个大的趋势还会在保持。具备这种购房能力或者已选到不错的小区，我觉得大家还是要“下手”果断，要结合自己的一个现实需要，该买还是要买，如果不具备购房条件的话，我觉得消费要更加理性；第三方面，我觉得大家对于购房的计划，包括税费、交易环节并不是很清楚，希望大家可以多关注一下，到中介公司或各个媒体等去交流交流，可以帮助大家进行一个合理的消费，我觉得这个作为我们企业包括媒体应该有一定的责任。
主持人：据市房产管理局的相关负责人透漏，造成二手房交易量下降的原因：一方面由于石家庄市部分银行对二手房按揭贷款进行了限制，影响了二手房的交易活跃；另一方面由于房价的上涨，使部分二手房持有者产生了惜售心理，也影响了二手房交易量的增长，尤其在房改房的交易上。那各位嘉宾觉得究竟是什么原因造成近期二手房交易的不活跃呢？
苏绍清：刚才李总说了一季度的数据，二季度数据发生较大变化。通常的情况下随着存量房的市场，也就是二手房市场的数量不断地增长，因为房子盖好以后变成二手房了，这个数量始终在增长。二季度的数据快要出来了，价格有很大变化。我觉得从一个比较长的周期来看，二手房的交易量始终在增长，有一个特殊的情况，就是从5月21号开始像我们单位集资房、经济适用房不允许上市交易了,这也会减少住房市场房源供应，也会刺激房价的上涨，当然这个变化我们要过一段时间才可以看出来。
李亚楠：从成交量来说也反应了一个供求关系，刚才也提到一季度和二季度的变化，今年春节比较晚，而且石家庄这边冬天整体成交量出现一个下降，但是从今年不管是成交量还是几个比较大的中介公司来看，还是有一个统一的认识，今年的成交量和去年来比会有一个增长。我觉得二季度的变化也基本上预示了今年下半年房地产市场一个大致的方向；第二方面从“供应量”这个角度来说，国家规定经济适用房和一些基建房的控制，我觉得“9070”这一块会有一个释放，但是对于石家庄这一块供应量的放大支撑不是很明显。在今年的下半年随着价格缓慢的攀升，我觉得供应量从存量房这一块还是有明显的递增。从需求量来说，应该是这几年石家庄城市经济的变化，还是完全可以支持07年、08年包括今后几年的销售，包括老百姓升级换代的可能性。从公司内部渠道来讲，需求量从三月份以后，每月增长还是非常明显的，在二季度供需都有明显的现象。从供应结构的趋势来讲，我觉得在短期内不会有根本性变化，“供需两旺”这种格局在今年下半年比较的明显。
主持人：走访我市顺驰、正大等大型房地产中介公司时发现，今年以来二手房房价大幅增长，价格已经逼近新建商品房房价。目前省会核心区即一环内的二手房均价目前已达4000元左右，二环内的二手房地段稍好点的也达到3500多元左右，拿石门小区来说，3500元左右的价格已非常接近同等地段新房的价格。省会二手房价何以出现如此高涨情绪呢？ 李亚楠：刚才苏总提到从中国包括亚洲、包括世界的很多国家，房价的增长还是比较明显的。随着中国加入世贸之后，经济一体化的格局越来越明显。从价格这块来说，我来石家庄的时间并不是很长。从全国范围来说，石家庄的价格增幅总体排在中下游水平，一些一线的城市在今年二季度价格增幅成交量变化更加明显，这是一个整体的感受吧；第二方面，咱们石家庄二环以内的数据我看了一下，我来之间也准备了一些资料也进行一下比较，这几年价格的变化非常的明显。包括4500、3500，价格确实基本上很少了，价格又会在五月份再出现一个明显增长，我觉得这个价格还是低谷一些，这几个月实际成交量价格还是要高一些。我觉得一方面随着咱们土地的供应，包括市中心产品的稀缺（因为市中心的土地越来越少了）同时，对二手房的升值这个角度来讲，也不是所有的房子都在明显的增长。从增长的角度来说还是市中心，主要是一些交通比较便利、配套设施比较完善的房子近期涨幅明显，而且需求会大一些。对于市郊包括产权、交通不是便利的房子，价格的变化并不是特别明显。作为普通消费者来说，我觉得要更加关注市中心的房子，不管是石家庄还是从房地产这种行业的规则来说，购买这种房屋该入市的时候要坚决入市。因为从近几年的分析来说，价格下降基本上不存在，而且这种房产对于投资升值还是非常明显的，所以对于市中心这一块的小户型，我觉得是普通消费者投资住宅消费的一个首选。
