土地市场地价大幅波动

    仅仅半年时间，福州、厦门土地市场地价大幅波动。而去年9月，这两个城市还沉浸在“地王”频现的疯狂之中。

    去年9月上旬，先是厦门成功出让了岛内一处滨海地块，其楼面地价接近17500元／平方米，该“地王”的诞生迅速推动厦门各区域地价和房价追涨。紧接着在福州，万科经过239轮激烈的竞价厮杀，冲破本土房地产大鳄的重重围堵，以楼面地价超过7000元／平方米的价格，夺下远离市中心的一宗地块。当时，该地块附近现售楼盘均价尚在6000元／平方米左右。

    今年3月中旬，福州市挂牌出让两幅市中心地块，4家开发商经过39轮举牌就“摘走”了一幅地，而另一幅地块惨遭“流拍”。成交的地块不仅面积较小，而且成交价也远低于去年同期同一地段的地价。4月上旬，厦门市挂牌出让10幅地块，结果仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”。成功出让的地块中，最高价为厦门岛内的一幅地块，其楼面地价不足8000元／平方米。

    近日，福建本土房地产大企业——融信房地产开发有限公司传出“退地”风波：被退的地块竟是该公司去年9月在福州竞拍争得的一幅高价地。半年间，福州、厦门火热的土地市场迅速冷却，地价大幅波动。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，这种现象是回归理性和正常的征兆，反映出开发商目前面临的政策和市场困境。去年10月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，这一土地新政策加上同期开始执行的房贷新政策，大大增加了开发商的融资成本。

    福建省政府发展研究中心一位不愿具名的研究员认为，不少房地产开发商已经陷入资金“缺血”状态。此前房地产企业投资60％的资金来自银行贷款，但目前这些企业的资产负债率超过了75％，回笼资金的压力不断增大。

    “乱象”丛生的房价

    为了急于回笼资金，房地产开发商近期掀起一波又一波促销旋风。有的开发商推出极具诱惑力的扎堆特惠，还有的降低首付款支付比率，甚至以“零首付”方式，向银行套取按揭房贷……在这种消息不对称的情况下，房价跌涨陷入混乱不堪的局面。

    去年底，福州、厦门不少房地产开发商开始推出一些所谓的“降价房”。记者发现，这些“降价房”大多数是各楼盘的“扫尾房”，其房价不是降了，反而暗涨了一截。假降价、真涨价的“降价房”现出原形后，随即淡出大众视野。

    今年春节过后，福州市频频出现房地产商将一个大套户型的商品房，人为地拆分成两个中小户型，或者一套中户型与一套小户型房间捆绑销售的现象。闽江学院经济师林忠华告诉记者，开发商这种“一拆为二”的销售方式，明显是在规避国家有关房地产的限制性规定。

    记者发现，开发商“一拆为二”售房，通常将小户型以较便宜的价格出售，并要求购房者一次性支付小户型房价。将差价转移到大户型，直接抬高大户型的均价，然后向银行贷款，这样不仅能得到更大额度的贷款，楼盘的房价也水涨船高。

    最近一段时期，福州市许多房地产开发商纷纷采取降低首付款支付比率的办法，甚至不惜为购房者垫付全部首付款，向银行套取按揭房贷。王阿忠说，开发商为购房者垫付首付款售房现象还在深圳、广州等城市重新抬头，这表明开发商资金“缺血”状况已经相当严重。

    业内人士分析，透过这些房价“乱象”可以看到，人们对房价普遍上涨预期发生改变，市场观望情绪浓重。

    年内楼市仍存不确定性

    分析人士认为，今年以来，各地楼市出现一些异动信号，但直到目前，地价与房价仍存在诸多不确定性。

    SOHO中国主席潘石屹坦言，房地产行业发展到今天的局面，与开发商有很大关系。特别是在去年，开发商一味追求“价高者得”，直接“导演”了土地市场“面粉比面包价格贵”的现象。

    国土资源部一份最新的报告显示，从今年第一季度来看，虽然上海、成都等一些城市也出现了地价下降的苗头，但各大中城市地价总体呈现有升有降的状况。该报告还预计，今年各大中城市的地价水平仍将保持上涨趋势，房地产市场也仍有上升空间。

    “地价与房价回归正常和理性在全国范围内很难同步实现。”林忠华说，“如果地价重新进入上涨通道，将可能再次推动房价过快上涨，房地产市场价格畸高的局面很难改观。”

    业内人士表示，开发商必规范自身市场行为，顺应宏观调控政策，及时建立房地产投资项目的风险分担机制。同时，有关部门也应重视改革现行“土地招拍挂”制度存在的不足之处，促使地价逐步回归正常和理性，使楼市驶入健康发展的新轨道。